U wilt (ver)bouwen. Wij onderbouwen uw plannen.
Is uw plan in strijd met het omgevingsplan van de gemeente waarin u wilt bouwen of verbouwen? Dan is er werk aan de winkel. De wet biedt namelijk allerlei mogelijkheden om af te wijken van een omgevingsplan. Dat is een complex proces dat wij voor u inzichtelijk maken én uitvoeren. En waarin wij u van begin tot eind op een persoonlijke manier begeleiden. Zet samen met ons de stappen die nodig zijn in uw specifieke situatie.
Indienen vooroverleg of principeverzoek
Heeft uw gemeente in principe ‘ja’ gezegd om mee te werken aan het vergund krijgen van uw plan? Dan kunnen wij starten met het schrijven van een ruimtelijke onderbouwing of omgevingsplan. Heeft uw gemeente de deur nog niet op een kier gezet, dan is de eerste stap om een vooroverleg of principeverzoek in te dienen.
In een principeverzoek motiveren en onderbouwen wij uw plan en vragen wij aan de gemeente om de uitvoerbaarheid ervan te beoordelen. De gemeente beoordeelt uw verzoek en bepaalt aan de hand daarvan of zij willen meewerken en willen afwijken van het omgevingsplan. Reageert de gemeente positief, dan zetten we de volgende stap en gaan wij uw ideeën planologisch verder uitwerken in een omgevingsplan of ruimtelijke onderbouwing.
Opstellen ruimtelijke onderbouwing of omgevingsplan
Omgevingsplan (STOP-TPOD)
In het omgevingsplan worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor gebieden en locaties vastgelegd. In sommige gevallen is een wijziging van het omgevingsplan nodig om uw initiatief te kunnen realiseren. Dit is in de praktijk de langstdurende en meest uitgebreide procedure om te volgen. Bij deze procedure heeft u een goede ruimtelijke onderbouwing nodig in de vorm van een toelichting. Het verschil is echter dat er geen omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan wordt verleend. Met deze procedure wordt de onderliggende functie daadwerkelijk gewijzigd. Wanneer dat is gebeurd, moet u nog apart een vergunning aanvragen voor uw bouwplannen. Het totale traject voor het wijzigen van een omgevingsplan nemen wij u graag uit handen.
Ruimtelijke onderbouwing (BOPA)
De gemeente kan een omgevingsvergunning verlenen met als doel om van het omgevingsplan af te wijken. Dat kan in uw specifieke geval een mogelijkheid zijn. Hiervoor heeft u een goede ruimtelijke onderbouwing nodig, waarin u uitlegt waarom uw plan toch zou moeten worden toegestaan. En dat het aanvaardbaar is dat uw plan afwijkt van het omgevingsplan. Deze ruimtelijke onderbouwing stellen wij voor u op
Ruimtelijke onderbouwing (OPA)
Het kan voorkomen dat er in het omgevingsplan een zogenaamde binnenplanse omgevingsplanactiviteit is opgenomen. In deze binnenplanse omgevingsplanactiviteit worden voorwaarden gesteld aan bijvoorbeeld het wijzigen van een functie naar een andere functie of het wijzigen van bouwmogelijkheden. Is dat bij u het geval, dan moet u een ruimtelijke onderbouwing voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit opstellen om gebruik te kunnen maken van deze bevoegdheid. Ook daarvoor kunt u een beroep doen op onze expertise. Voordeel van deze procedure is, dat de gemeente al heeft aangegeven dat een wijziging in principe mogelijk is.
Begeleiden van noodzakelijke onderzoeken
Het spreekt voor zich dat uw plan moet voldoen aan de juridische regels die gelden voor ruimtelijke ordening. Om dat te toetsen kan het nodig zijn om een aantal specialistische onderzoeken uit te voeren. Denk bijvoorbeeld aan onderzoeken op het gebied van bodem, water, archeologie, geluid, geur, externe veiligheid en flora en fauna. Wij voeren deze onderzoeken niet zelf uit, maar werken hiervoor samen met een aantal regionale onderzoeksbureaus. De begeleiding en coördinatie van deze onderzoeken houden wij wel zelf in de hand.
Ondersteunen bij eventuele bezwaar- of beroepsprocedure
Nadat de gemeente het omgevingsplan of de ruimtelijke onderbouwing heeft goedgekeurd, wordt dit officieel gepubliceerd. Iedereen die dat wil, kan hiertegen binnen een bepaalde periode bezwaar maken. Is dat bij uw plan ook het geval en ontstaat er hierdoor getouwtrek tussen u en de bezwaarmaker? Dan kan het voorkomen dat een rechter zich hierover moet uitspreken. Als schrijvers van het plan kunnen wij u en/of uw advocaat bijstaan en voorzien van inhoudelijke input en argumenten voor de bewijsvoering. Wij zijn geen juristen, maar kijken altijd door een planologische bril.